Rèussir sa SCI

Les 4 effets de levier des SCI pour acheter des biens exceptionnels

La méthode la plus complète et la plus efficace pour :

  • protéger ta famille
  • acheter de l'immobilier à plusieurs
  • payer le moins d'impôt possible en optant pour l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu
  • économiser des dizaines de milliers d'euros sur les impôts sur les transmissions de patrimoine

Les 4 effets de levier pour acheter des biens exceptionnels en qualité comme en quantité

Levier n°1 : tes associés

La SCI permet de regrouper plusieurs associés et leurs moyens financiers. Les biens achetés sont plus gros et/ou plus nombreux.


Le risque, comme le travail, sont répartis entre les associés. Je suis sûr que mes investissements sont meilleurs car deux cerveaux valent mieux qu'un. 


Cela permet de trouver des opportunités que l’on n’aurait pas trouvées tout seul. Je suis propriétaire de 30 % d'un local professionnel et de 55 % de 216 garages que mes associés ont trouvé. Je ne les aurais pas trouvé tout seul. 


Pour investir à deux ou plusieurs, il existe aussi le statut de l'indivision. Mais c'est très instable car "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivsion" (article 815 du code civil). 


C'est ce qui arrive lors des divorces ou des successions. L'un des indivisaires demande à sortir et le bien est bradé. Les sociétés permettent de fixer un cadre très stable grâce aux statuts. 

Levier n°2 : les montages 

Les propriétaires de la SCI sont les associés. Ils détiennent des parts de la SCI. La SCI est propriétaire de l’immobilier.


Ajouter une société entre l’immobilier et les personnes permet des montages intéressants : 

  • montage de holding (sociétés mère/fille)
  • Transmission du patrimoine en réduisant la fiscalité
  • Séparation de la propriété, des pouvoirs et des revenus
  • Transmission avec maintien du contrôle par les parents par la gérance et les parts

Les entrepreneurs et professions libérales achètent souvent leurs locaux professionnels en SCI. Cela leur apporte une protection intéressante en séparant l'immobilier et leur activité professionnelle. 

Levier n°3 : la fiscalité

En réduisant tes impôts, tu peux construire ton patrimoine plus vite. 


Le régime des particuliers fait payer beaucoup d’impôts pendant la détention du bien et peu à la revente. C'est un problème car tu paies des impôts sur le capital que tu rembourses à ta banque. 


Or, tu n'as pas cet argent puisque c'est la banque qui le reçoit. Si tu dois piocher sur tes économies, alors tu vas vite être limité pour construire ton patrimoine. 


Le régime des sociétés permet de construire un barrage pour retenir le cash dans la société. Le taux d'imposition est très faible (15%) et tu peux déduire beaucoup de charges. 


L'impôt sur les sociétés est idéal en période de remboursement de prêt et permet d'avoir du cash pour réinvestir ou pour préparer sa retraite. 


Les sociétés permettent aussi d'économiser de l'argent sur les donations et les successions. Le patrimoine transmis à tes enfants peut être taxé jusqu'à 45 %. 

Levier n°4 : le financement

Les associés apportent du cash dans la société. Un associé peut apporter les finances et les autres prennent en charge la gestion. Investir à plusieurs, c'est regrouper des moyens financiers et la possibilité d'emprunter plus d'argent. 


Plusieurs associés, c’est un risque réparti pour la banque. Les bilans comptables ont tendance à rassurer les banquiers qui prêtent plus facilement. Les conditions d’emprunt ne sont pas plus mauvaises ou meilleures en société.  


Les montages de holding et de sociétés à l'impôt sur les sociétés permettent de disposer de beaucoup d'argent liquide pour faire des apports et garantir des emprunts. 

Quels sont les problèmes à éviter pour créer ta SCI ? 

J'ai failli créer une SCI tout seul et c'est une ENORME ERREUR !


Peu de temps après avoir compris l'intérêt de la SCI, je trouve un lot de 23 garages. 


Je reprends des statuts qu'un client a acheté sur internet. Je modifie les points qui m'intéressent avec mes connaissances de l'époque. Comme je souhaite que ma SCI soit imposée à l'impôt sur les sociétés, je pars à la recherche d'un comptable qui tiendra les comptes de la SCI (obligatoire dans l'imposition sur les sociétés).


Un expert comptable me propose le montage de SCI parfait pour mes projets. Quand il a lu mes statuts, il a pointé tout de suite quatre grosses erreurs qui allaient m'handicaper tout au long de la vie de la SCI.


Prendre des statuts tout rédigés sur internet, c'est gratuit au début, puis cela coûte cher quand on s'aperçoit des bêtises qu'on a commises.


Le meilleur moment pour créer un montage de société est maintenant. Il faut anticiper le futur et se laisser des portes ouvertes pour les 4 leviers. Intégrer des biens détenus en nom propre dans une SCI représente un surcoût de plusieurs milliers d’euros par bien.


Mon comptable a aussi relu la formation dont je vais te parler. Il ne se porte pas garant pour son contenu, mais il m'a bien aidé et a corrigé certaines de mes erreurs !

Au début, les investisseurs ont du mal à bien comprendre la SCI, comment cela fonctionne et en quoi elle va leur servir. Il leur est donc impossible d'envisager une stratégie précise et optimale. 


Les informations sur internet sont trop générales et pas assez fiables. Il est souvent impossible de distinguer le faux du vrai. Dans la vraie vie, beaucoup de personnes en parlent, mais comment connaître leur réel degré d'expérience sur le sujet ?


Le problème le plus récurrent reste de bien rédiger les statuts de sa SCI. Je relis souvent des statuts standards qui oublient l'essentiel : le ou les objectifs des associés. Beaucoup d'associés ne comprennent pas vraiment ce qu'ils signent et ce que la SCI va ou devrait leur apporter. 


Les investisseurs sont conscients que de graves erreurs peuvent être commises dans ce domaine, s'ils n’ont pas des connaissances suffisamment pointues.


Quand on investit 700 000 € avec quelqu’un, pourquoi ne pas payer 3 000 € (0,4%) pour des statuts bien faits ? Si tu investis 200 000 €, pourquoi économiser 300€/1500 € (0,75 %) sur des statuts de SCI ?


Le coût est ridicule par rapport aux risques de conflit, d’entrée d’associés non souhaités, de décès et succession non prévue et aux 4 effets de levier.

Un bon comptable te fait gagner du temps et de l’argent

Le coût de l’expert comptable est payé rien que si tu achètes un bien supplémentaire ! J’en suis à 230 garages et ce n’est pas fini. L’Etat et les banques m’auraient bloqué à 100, peut-être 120 garages. Je paie qui tu veux pour pouvoir continuer à emprunter et investir !


Les bilans comptables rassurent les banques. Il réalise le suivi juridique de mes sociétés pour éviter qu’elles soient fictives et que je perde les 5000 € d’économie d’impôt que je réalise chaque année (ses frais déduits). Il est responsable de la rédaction des statuts, de la présentation des comptes et de la bonne gestion. Il répond à mes questions quand j’en ai besoin.


Je lui donne mes documents (factures, relevé de compte). Il calcule pour moi ce que je dois déclarer. Je gagne une heure de boulot chaque année par lot. Il rédige les procès verbaux d’assemblée. Il communique les documents aux administrations.

Je t'aide à créer la SCI parfaite pour toi ! 

J'ai déjà « essuyé les plâtres » et je partage mes connaissances.

Je suis associé dans trois SCI et deux SAS

  Ma première SCI a acheté deux lots de garages et un immeuble de rapport. Elle a deux objectifs : 


  • partager avec mes enfants et/ou ma femme l'immobilier dans cette SCI plus facilement et progressivement, en optimisant l'impôt sur les transmissions,
  • capitaliser sans payer d'impôt sur le revenu pour ma retraite grâce à l'impôt sur les sociétés.

Au final, j'estime que cette SCI va me faire gagner 100000 € d'impôt au minimum. 


On ne sait jamais ce que le futur nous réserve, alors j'ai opté pour la SCI qui offre beaucoup plus de choix et de flexibilité qu'une simple détention en direct.


Ma seconde SCI est une SCI secrète. Je ne veux pas en parler publiquement car c'est un montage très très intéressant que je réserve aux clients de ma méthode Réussir sa SCI. 

J'ai 30 % d'une SCI créée avec mes parents

Mes parents ont proposé à leurs 3 enfants d'investir dans un local artisanal.


Comme j'avais déjà créé ma SCI et que je m'y connaissais un peu, je leur ai proposé mes conseils.


Je leur ai expliqué les avantages de créer une SCI. Je leur ai fourni toutes les possibilités qui pourraient correspondre à leurs objectifs.


Nous avons optimiser fiscalemenet la transmission de leur patrimoine.


Grâce à une clause peu connue, mes parents en ayant seulement 10 % des parts gardent 52 % du pouvoir au sein de la SCI. En clair, ils ne sont pas propriétaires de la SCI, mais ce sont eux qui peuvent décider de vendre le bien, de répartir les revenus, de refuser l'entrée des conjoints de leurs enfants dans la SCI et plein d'autres décisions...


La SCI est un outil très souple. Je n'ai pas du tout réalisé le même montage pour ma SCI que pour celle de ma famille. Les objectifs sont différents, alors la SCI doit l'être aussi.

Mise à jour après l'obtention de mon diplôme de conseiller en gestion de patrimoine

En 2017, j'ai repris le chemin de l'école, direction la faculté d'économie, droit et gestion d'Angers. Mon objectif était de perfectionner mes connaissances et d'obtenir le diplôme de conseiller en gestion de patrimoine.


J'ai passé un cap important cette année et ce sont mes clients en profitent le plus. 

Je suis associé à 55 % dans une société foncière immobilière (SAS)

En 2019, j'ai crée une SAS pour acheter un lot de 216 garages. L'investissement est de 700 000 €. Je me suis associé avec Bruno, un de mes clients. 


Je n'ai pas opté pour la SCI sur cet investissement. La SAS, contrairement à la SCI, est une société commerciale. Cette différence va nous permettre de revendre les garages à la découpe (marchand de bien). La SAS permet aussi d'exploiter des appartements et des maisons en location meublée. 


Il y a toujours une société adaptée à tes projets. SCI et SAS ont des bases de fonctionnement très similaires et sont complémentaires. 

Réussir sa SCI

ATTENTION !

Cette formation n’est pas une méthode miracle qui te promet de créer ta SCI sans effort et rapidement.


La SCI est un outil, mais qui offre énormément de possibilités. Comprendre cet outil et l'utiliser à bon escient demande du temps, de la réflexion et du travail.


Aussi, si tu n’es pas prêt à appliquer ma méthode, n’investis pas dans Réussir sa SCI.

Comprendre le fonctionnement, le cadre légal, le vocabulaire, les rôles des associés et du gérant, l'utilité et les étapes de création d'une SCI


Module 1 : Le vocabulaire, le cadre juridique, les statuts, les associés et la création d’une SCI n’auront plus de secrets pour toi

Comment simplifier la transmission de l’immobilier au sein d’une famille pour éviter les conflits ?


Module 2 : Répartir sur mesure la propriété, les pouvoirs de décision et les revenus de l’immobilier

Comment préparer la transmission de ton patrimoine immobilier (dans et hors SCI) dans l’intérêt de ta famille au détriment du fisc ?


Module 3 : Les montages utiles pour les donations et héritages pour éviter de perdre jusqu’à 45 % de ton patrimoine

Comment choisir entre le régime fiscal des particuliers et des sociétés ?


Module 4 : Utiliser l’IS pour augmenter le cash-flow, réduire tes impôts et multiplier tes acquisitions

Comment multiplier les investissements pour te créer du patrimoine et des revenus ?


Module 5 : Utiliser les 4 effets de levier (associés, banque, montage et fiscalité) pour acheter des biens exceptionnels en qualité comme en quantité. 

Comment respecter les règles juridiques et fiscales des SCI pour éviter les pertes d’argent, les problèmes et les redressements fiscaux ?


Module 6 : Toutes les compétences juridiques, comptables et fiscales pour gérer ta SCI presque sans paperasse et sans effort ou contrôler le boulot de ton expert-comptable

Comment aménager une SAS pour investir seul et faire de la location meublée ou du marchand de bien ?

Module 7 (en option) 

RentaSCI est un outil complémentaire de la méthode

Le simulateur excel le plus rapide et le plus simple pour :

  • avoir une vue globale et à long terme des charges, de l'emprunt et des impôts
  • payer le moins d'impôt possible en optant pour l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu
  • devenir rentier grâce à l'immobilier et piloter la gestion de ton patrimoine avec un seul outil

Satisfait ou remboursé
pendant 30 jours ou jusqu'à la fin du module 1

Télécharge maintenant la méthode Réussir sa SCI

800€ seulement

Mises à jour à chaque nouvelle loi de finance (2016, 17, 18, 19...)

La méthode en  vidéo et une centaine d'exercices pratiques

Toi aussi, profite de cet outil !

Voici comment la méthode a changé la vie de ses utilisateurs !

Réponse au sondage qualité

Je suis content d’avoir trouvé avec ta formation, l’éclairage qui me manquait sur les SCI, et ce n’est pas fini puisque je vais découvrir les autres modules.

Si depuis nos débuts, j’ai appris des choses « sur le tas », ta formation va me permettre de mieux comprendre toute la puissance des statuts bien rédigés (je l’avais à peine entrevu) et peaufiner l’aspect fiscalité.

Un grand merci !


Réponse au sondage qualité

Il est difficile de répondre à ta question tant cette première partie est déjà riche en informations et en réflexions.

Déjà, toutes mes félicitations pour le premier niveau atteint par cette première partie que je trouve très bon, et qui va nécessiter pour moi un certain nombre de retours en arrière sur les supports, sur mes notes et surtout les supports audio. De multiples questions vont donc certainement venir à la relecture et 2eme écoute.


Réponse au sondage qualité

Je t’avais fais part de mon acquisition d’un lot de 8 garages. Les ex-propriétaires m’avaient interpellé puisqu’ils m’ont demandé « Pourquoi vous ne montez pas une SCI? », ce à quoi je n’avais pas su trop répondre. Après coup, j’aurais peut-être dû le faire. C’est pour cela que je suis là.


Réponse au sondage qualité

Pas de question pour le moment mais merci pour cette formation. Ton approche est très pédagogique. C’est bien de laisser du temps à chacun d’avancer à son rythme car je ne suis pas très rapide.


Réponse au sondage qualité

Les différentes étapes et rouages de la SCI en général.
Les exercices permettent de se projeter dans un cas concret qui pourrait être le nôtre plus tard.


Réponse au sondage qualité

J'ai aimé les vidéos me permettant de comprendre les clauses et le vocabulaire dans mes statuts (clause d'agrément etc...)

J'ai beaucoup aimé les vidéos sur la pleine propriété, l'usufruit, la nue propriété et découvrir comment il est possible de s'en servir


Réponse au sondage qualité

la formation est agréable à suivre car on a vraiment l’impression d’être en live avec toi.
Le gros plus, c’est le partage de ton ressenti lors de tes démarches pour les SCI.


Réponse au sondage qualité

La méthode d'apprentissage par vidéo
La participation des différentes personnes
Le jeu de questions réponses


Réponse au sondage qualité

J'ai adoré le déroulement net et précis du module 2, les apartés, les mises en situations qui permettent de comprendre tout de suite tes explications . Le support permettant de relire à tête reposée, dans mon cas, en déplacement par exemple.


Réponse au sondage qualité

Très concret, on est rentré dans le vif du sujet.
On a balayé énormément de sujets et de cas pratiques.


Réponse au sondage qualité

J'ai bien aimé la comparaison entre les 2 régimes d'imposition, les avantages et les inconvénients de chacun.


Réponse au sondage qualité

C'était un module très pragmatique et les supports sont très clairs et consultables dès qu'on se repose une question.
Très utile dans la durée je pense. J'ai personnellement découvert certaines règles qui m'étaient inconnues, et le régime d'imposition sur les sociétés qui ne m'était pas familier.

Il y a de nombreux exemples sur les deux régimes d'imposition.


Réponse au sondage qualité

J'ai adoré les exemples, super pratiques pour comprendre et mettre en situation ce qu'on apprend dans le module 3.

Le périmètre du module : très large et super complet.

La simplicité ! La formation est très facile à comprendre malgré le sujet plutôt complexe quand on est débutant.


Réponse au sondage qualité

La qualité orale de ton intervention, le rythme, l'intensité et le ton sont presque toujours parfaits. Tes slides de powerpoint sont simples, bien articulées et donc très digestes. Le contenu paraît toujours sérieux et très pro.


La SCI est la réponse pour optimiser tes impôts et faciliter la transmission de ton immobilier


La méthode la plus complète et la plus efficace pour :

  • protéger ta famille
  • acheter de l'immobilier à plusieurs
  • payer le moins d'impôt possible en optant pour l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu
  • économiser des dizaines de milliers d'euros sur les impôts sur les transmissions de patrimoine

Foire aux questions

Y-a-t'il des horaires et des jours pour suivre la formation ?

C'est une formation à distance qui se déroule via internet. Il n'y a aucune contrainte d'agenda, ni contrainte horaire.


La formation est accessible 24h sur 24h et 7 jours sur 7. Il te suffit d'avoir une connexion internet.


Une fois en ligne, tu as accès à la méthode. Tu progresses à ton rythme. Les élèves les plus rapides finissent la formation en 3 semaines, mais certains prennent plusieurs mois pour aller au bout. C'est toi qui choisis. Il n'y a aucun délai pour voir les vidéos de Réussir sa SCI, toute la formation est disponible dès que tu t'inscris.

Que contient chaque module de formation ?

Tu commences par une vidéo d'introduction qui t'explique ce que tu vas apprendre dans le module.


Chaque module est divisé en chapitres. Il y a environ 10 chapitres par module.


Un chapitre, c'est une vidéo courte (entre 5 et 25 minutes) qui traite d'un sujet précis de la SCI. Les chapitres les plus faciles sont au début du module et tu progresses en difficulté au fur et à mesure.


Dans un chapitre, il y a des informations sur la théorie, mais toujours un ou plusieurs exemples. La vidéo est composée de diapositives Powerpoint que je commente.

A la fin de chaque chapitre, tu as un exercice à réaliser. Il s'agit d'aider quelqu'un dans son projet de SCI. La réponse de l'exercice est dans la vidéo que tu viens de regarder. Quand tu réponds à la question, tu as accès à la réponse juste.


A la fin de chaque module, il y a une vidéo de synthèse en vidéo du module, des bonus et des outils pratiques. 


Ensuite, tu peux tester tes connaissances grâce à un QCM, des cas concrets et des questions/réponses. 

Tu es satisfait ou remboursé pendant 30 jours ou jusqu'à la fin du module 1

Tu n’as plus d’excuses pour commencer maintenant...

Mentions légales - CGV - Contact - Signaler un bug - Signaler un abus

Qui est Julien Bédouet ?

Je suis investisseur immobilier depuis 2012. J'ai commencé petit en achetant 4 garages à St Etienne. Aujourd'hui, je suis propriétaire de 230 garages répartis dans l'ouest de la France. 


J'aide toutes les personnes qui souhaitent investir dans les parkings et les garages. C'est un immense plaisir et une grande joie de partager mon expérience et mes méthodes avec toi. 


En 2018, j'ai obtenu la certification professionnelle de conseiller en gestion de patrimoine. Je n'exerce pas ce métier mais je forme toutes les personnes qui veulent investir avec une SCI ou une SAS dans l'immobilier. J'aide aussi les investisseurs soucieux de protéger leur famille en cas de problème.

Vu, entendu et lu sur